Bạn đang sở hữu một hoặc nhiều căn nhà và muốn cho thuê để tăng thêm thu nhập? Tuy nhiên, bạn băn khoăn không biết liệu việc cho thuê nhà có cần đăng ký kinh doanh hay không? Đây là câu hỏi phổ biến của nhiều người, đặc biệt trong bối cảnh quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản ngày càng chặt chẽ. Trong bài viết này, Civillaw sẽ giải đáp chi tiết về câu hỏi này.
Cho thuê nhà có cần đăng ký kinh doanh không?
Trước tiên, để xác định xem cho thuê nhà có cần đăng ký kinh doanh hay không, chúng ta cần hiểu rõ khái niệm “hoạt động kinh doanh” theo pháp luật Việt Nam. Theo Điều 3 Luật Doanh nghiệp 2020, kinh doanh là việc thực hiện liên tục một hoặc nhiều công đoạn của quá trình sản xuất, cung cấp dịch vụ, hoặc bán hàng nhằm mục đích sinh lợi.
Khi áp dụng vào việc cho thuê nhà, có thể chia thành hai trường hợp:
Cho thuê nhà mang tính chất kinh doanh: Nếu bạn cho thuê nhiều căn nhà, căn hộ, hoặc vận hành mô hình kinh doanh như ký túc xá, homestay, Airbnb với quy mô lớn và thường xuyên, đây được xem là hoạt động kinh doanh. Trong trường hợp này, pháp luật yêu cầu bạn đăng ký kinh doanh.
Cho thuê nhà cá nhân, không thường xuyên: Nếu bạn chỉ cho thuê một căn nhà duy nhất hoặc không thường xuyên, hoạt động này thường không được xem là kinh doanh mà là khai thác tài sản cá nhân. Tuy nhiên, bạn vẫn phải tuân thủ các quy định về thuế.
Theo Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn, việc cho thuê nhà cần được xem xét dựa trên quy mô và tính chất để xác định nghĩa vụ đăng ký kinh doanh. Hãy cùng tìm hiểu các trường hợp cụ thể dưới đây.
Các trường hợp cần đăng ký kinh doanh khi cho thuê nhà
Không phải mọi trường hợp cho thuê nhà đều cần đăng ký kinh doanh. Dưới đây là các tình huống phổ biến và quy định tương ứng:
Trường hợp 1: Cho thuê nhà quy mô lớn
Nếu bạn sở hữu nhiều căn nhà hoặc căn hộ và cho thuê với mục đích kinh doanh lâu dài, hoạt động này được xem là kinh doanh bất động sản. Ví dụ:
Cho thuê nhiều căn hộ trong một tòa nhà.
Vận hành ký túc xá hoặc nhà trọ với nhiều phòng cho thuê.
Quản lý nhiều tài sản cho thuê với doanh thu lớn.
Quy định pháp luật: Theo Nghị định 01/2021/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp, nếu bạn thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản (bao gồm cho thuê nhà) với quy mô lớn, bạn cần đăng ký dưới một trong các hình thức sau:
Hộ kinh doanh cá thể: Phù hợp với cá nhân hoặc nhóm người muốn kinh doanh quy mô nhỏ.
Doanh nghiệp: Công ty TNHH, công ty cổ phần, hoặc doanh nghiệp tư nhân, phù hợp với hoạt động quy mô lớn hơn.
Trường hợp 2: Cho thuê nhà ngắn hạn (Airbnb, homestay)
Cho thuê nhà ngắn hạn qua các nền tảng như Airbnb, Booking.com, hoặc vận hành homestay đang ngày càng phổ biến. Đặc điểm của loại hình này là:
Cho thuê theo ngày, tuần, hoặc tháng.
Mang tính chất thương mại, thường xuyên phục vụ khách du lịch hoặc người có nhu cầu tạm thời.
Quy định pháp luật: Hoạt động này được xem là kinh doanh dịch vụ lưu trú, do đó bạn cần:
Đăng ký kinh doanh dưới hình thức hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp.
Đảm bảo tuân thủ các quy định về an ninh, phòng cháy chữa cháy theo Luật Du lịch 2017.
Kê khai và nộp thuế đầy đủ (bao gồm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân).
Trường hợp 3: Cho thuê nhà cá nhân, không thường xuyên
Nếu bạn chỉ cho thuê một căn nhà hoặc căn hộ duy nhất và không thường xuyên, đây được xem là hoạt động khai thác tài sản cá nhân. Ví dụ:
Cho thuê một căn nhà để ở dài hạn (hợp đồng 6 tháng hoặc 1 năm).
Không có ý định mở rộng quy mô hoặc kinh doanh chuyên nghiệp.
Quy định pháp luật: Trong trường hợp này, bạn không bắt buộc phải đăng ký kinh doanh. Tuy nhiên, bạn vẫn cần:
Kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê nhà.
Lập hợp đồng thuê nhà rõ ràng, tuân thủ quy định của Luật Nhà ở 2023.
Quy định về thuế khi cho thuê nhà
Dù có đăng ký kinh doanh hay không, nếu bạn có thu nhập từ việc cho thuê nhà, bạn phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định. Dưới đây là các loại thuế áp dụng:
Thuế thu nhập cá nhân
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ cho thuê nhà là thu nhập chịu thuế. Cách tính thuế phụ thuộc vào doanh thu:
Doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm: Bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân và không cần kê khai.
Doanh thu trên 100 triệu đồng/năm: Bạn phải nộp thuế theo một trong hai phương pháp:
Phương pháp khoán: Nộp 10% thuế trên doanh thu (bao gồm 5% thuế giá trị gia tăng và 5% thuế thu nhập cá nhân).
Phương pháp kê khai: Tính thuế dựa trên thu nhập chịu thuế (doanh thu trừ chi phí) với thuế suất lũy tiến.
Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
Nếu bạn đăng ký kinh doanh (hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp), bạn cần nộp thuế GTGT theo:
Phương pháp khoán: Tính chung trong 10% thuế khoán.
Phương pháp khấu trừ: Nộp thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng thuê nhà.
Hướng dẫn kê khai thuế
Nơi kê khai: Liên hệ Đội thuế tại địa phương nơi có nhà cho thuê.
Hồ sơ cần chuẩn bị:
Hợp đồng thuê nhà.
Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của chủ nhà.
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
Thời hạn: Nộp tờ khai thuế trước ngày 30 của tháng tiếp theo (nếu nộp theo tháng) hoặc trước ngày 30/4 năm sau (nếu nộp theo năm).
Hướng dẫn đăng ký kinh doanh khi cho thuê nhà
Nếu bạn xác định việc cho thuê nhà thuộc trường hợp cần đăng ký kinh doanh, dưới đây là các bước thực hiện:
Đăng ký hộ kinh doanh cá thể
Phù hợp với cá nhân hoặc nhóm người cho thuê nhà quy mô nhỏ.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Đơn đăng ký hộ kinh doanh (Phụ lục III – 1 kèm theo Thông tư 02/2023/TT-BKHĐT).
Bản sao CCCD của chủ hộ kinh doanh.
Hợp đồng thuê nhà (nếu nhà đi thuê để kinh doanh) hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu nhà sở hữu).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Từ ngày 1/7/2025, nộp hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh tại Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã.
Bước 3: Nhận kết quả
Thời gian xử lý: 3-5 ngày làm việc.
Chi phí: Khoảng 100.000 – 200.000 đồng (phí đăng ký).
Đăng ký doanh nghiệp
Phù hợp với hoạt động cho thuê nhà quy mô lớn, chẳng hạn như quản lý nhiều căn hộ hoặc vận hành chuỗi homestay.
Bước 1: Lựa chọn loại hình doanh nghiệp
Doanh nghiệp tư nhân, công ty TNHH, hoặc công ty cổ phần.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ
Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp.
Điều lệ công ty (đối với công ty TNHH, cổ phần).
Danh sách thành viên/cổ đông.
Bản sao CCCD của chủ doanh nghiệp hoặc thành viên.
Bước 3: Nộp hồ sơ
Nộp tại Sở Tài Chính tỉnh/thành phố.
Có thể nộp trực tuyến qua Cổng thông tin Quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.
Bước 4: Nhận kết quả
Thời gian xử lý: 3-5 ngày làm việc.
Chi phí: Khoảng 100.000 VND (bao gồm phí đăng ký và công bố thông tin).
Những lưu ý quan trọng khi cho thuê nhà
Để đảm bảo việc cho thuê nhà diễn ra suôn sẻ và tuân thủ pháp luật, bạn cần lưu ý:
Ký hợp đồng thuê nhà rõ ràng:
Hợp đồng cần nêu rõ thông tin hai bên, giá thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ.
Nên công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng để tăng tính pháp lý.
Tuân thủ quy định về an ninh và phòng cháy chữa cháy:
Đăng ký tạm trú cho người thuê nhà tại công an địa phương.
Trang bị bình chữa cháy, lối thoát hiểm nếu cho thuê nhà trọ hoặc homestay.
Xử lý tranh chấp:
Nếu xảy ra tranh chấp (ví dụ: không trả tiền thuê, hư hỏng tài sản), tham khảo ý kiến luật sư hoặc cơ quan hòa giải địa phương.
Câu hỏi thường gặp
1. Cho thuê một căn nhà có cần đăng ký kinh doanh?
Không cần nếu bạn chỉ cho thuê một căn nhà duy nhất và không mang tính chất kinh doanh thường xuyên. Tuy nhiên, bạn phải kê khai thuế thu nhập cá nhân nếu doanh thu trên 100 triệu đồng/năm.
2. Làm thế nào để kê khai thuế khi cho thuê nhà?
Bạn cần nộp tờ khai thuế tại Đội Thuế địa phương, kèm theo hợp đồng thuê nhà và CCCD. Thuế được tính theo phương pháp khoán (10% doanh thu) hoặc phương pháp kê khai.
3. Chi phí đăng ký kinh doanh cho thuê nhà là bao nhiêu?
Hộ kinh doanh: Khoảng 100.000 – 200.000 đồng.
Doanh nghiệp: Khoảng 100.000 đồng.
Tóm lại, việc cho thuê nhà có cần đăng ký kinh doanh hay không phụ thuộc vào quy mô và tính chất hoạt động. Nếu bạn chỉ cho thuê một căn nhà cá nhân và không thường xuyên, bạn không cần đăng ký kinh doanh nhưng vẫn phải kê khai thuế thu nhập cá nhân. Ngược lại, nếu bạn cho thuê nhiều nhà, vận hành homestay, hoặc kinh doanh bất động sản quy mô lớn, bạn cần đăng ký kinh doanh dưới hình thức hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp. Nếu bạn cần thêm thông tin chi tiết, hãy liên hệ với Civillaw để được tư vấn nhé.
