Cho thuê mặt bằng là một hoạt động phổ biến tại Việt Nam, từ việc cho thuê nhà trọ, văn phòng, đến kho bãi. Tuy nhiên, nhiều người băn khoăn liệu việc này có cần đăng ký kinh doanh hay không. Bài viết này của Civillaw sẽ giải đáp chi tiết câu hỏi “Cho thuê mặt bằng có cần đăng ký kinh doanh không?”, dựa trên các quy định pháp luật hiện hành, đồng thời cung cấp hướng dẫn cụ thể về thủ tục và nghĩa vụ thuế.
Cho thuê mặt bằng có phải là hoạt động kinh doanh?
Để xác định xem việc cho thuê mặt bằng có cần đăng ký kinh doanh hay không, trước tiên cần hiểu rõ cho thuê mặt bằng có được xem là hoạt động kinh doanh hay không.
Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Căn cứ vào khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính có hiệu lực từ ngày 01/08/2021 thì: Cá nhân cho thuê tài sản (bao gồm cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi…) là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp cho thuê mặt bằng đều được coi là kinh doanh. Cụ thể:
Cho thuê không thường xuyên, quy mô nhỏ: Ví dụ, bạn cho thuê một căn phòng trong nhà hoặc một phần mặt bằng nhỏ lẻ, không liên tục, thì đây không được xem là hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp.
Cho thuê thường xuyên, quy mô lớn: Nếu bạn cho thuê nhiều mặt bằng (như nhà trọ trên 10 phòng, văn phòng, hoặc kho bãi) với mục đích sinh lợi lâu dài, đây được xem là hoạt động kinh doanh bất động sản.
Vì vậy, việc có cần đăng ký kinh doanh hay không phụ thuộc vào quy mô và tính chất của hoạt động cho thuê.
Quy định pháp luật về đăng ký kinh doanh khi cho thuê mặt bằng
Theo các quy định pháp luật hiện hành tại Việt Nam, việc đăng ký kinh doanh khi cho thuê mặt bằng được quy định rõ ràng như sau:
Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Căn cứ vào khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 5 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 quy định về việc kinh doanh cho thuê mặt bằng như sau:
Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh cho thuê mặt bằng (bất động sản):
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản (bao gồm cho thuê mặt bằng, cho thuê nhà, cho thuê công trình xây dựng…) phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
Trường hợp không bắt buộc thành lập doanh nghiệp:
Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản (bao gồm dịch vụ cho thuê mặt bằng):
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.
Tóm lại, nếu tổ chức, cá nhân kinh doanh cho thuê mặt bằng với quy mô lớn, thường xuyên, liên tục thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Nếu cá nhân cho thuê mặt bằng với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không bắt buộc thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải kê khai, nộp thuế theo quy định.
Việc xác định thế nào là quy mô nhỏ sẽ do Chính phủ quy định chi tiết.
Nghị định 39/2007/NĐ-CP
Nghị định 39/2007/NĐ-CP xác định rõ: Các cá nhân, tổ chức thực hiện hoạt động thương mại không thường xuyên, không mang tính chuyên nghiệp thì không cần đăng ký kinh doanh.
Ví dụ: Một người cho thuê một căn phòng trong nhà để kiếm thêm thu nhập không cần phải đăng ký kinh doanh.
Nghị định 01/2021/NĐ-CP
Đối với những trường hợp cho thuê mặt bằng thường xuyên, bạn cần đăng ký địa điểm kinh doanh hoặc chi nhánh nếu hoạt động tại nhiều địa điểm khác nhau.
Ví dụ: Nếu bạn sở hữu nhiều mặt bằng cho thuê ở các tỉnh thành khác nhau, bạn cần đăng ký chi nhánh hoặc địa điểm kinh doanh tại từng nơi.
Các trường hợp cần đăng ký kinh doanh khi cho thuê mặt bằng
Tùy thuộc vào loại hình mặt bằng và mục đích cho thuê, yêu cầu đăng ký kinh doanh sẽ khác nhau. Dưới đây là các trường hợp phổ biến:
Cho thuê nhà trọ
Nếu bạn cho thuê dưới 10 phòng và không hoạt động thường xuyên, bạn không cần đăng ký kinh doanh, nhưng vẫn phải kê khai thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế giá trị gia tăng (GTGT).
Nếu cho thuê từ 10 phòng trở lên hoặc hoạt động thường xuyên, bạn cần đăng ký kinh doanh dưới dạng hộ kinh doanh cá thể hoặc doanh nghiệp.
Cho thuê văn phòng hoặc mặt bằng kinh doanh
Nếu bạn cho thuê mặt bằng để làm văn phòng, cửa hàng, hoặc quán ăn một cách thường xuyên, bạn cần đăng ký kinh doanh. Hình thức phổ biến là hộ kinh doanh cá thể hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn.
Ví dụ: Bạn sở hữu một mặt bằng ở trung tâm thành phố và cho thuê làm quán cà phê, đây được xem là hoạt động kinh doanh bất động sản.
Cho thuê lại mặt bằng đã thuê
Nếu bạn thuê một mặt bằng rồi cho thuê lại (sublease), bạn cần:
Được sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu
Đăng ký kinh doanh nếu hoạt động này diễn ra thường xuyên.
Cho thuê kho bãi
Cho thuê kho chứa hàng thường được xem là hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt nếu bạn vận hành nhiều kho bãi.
Thủ tục đăng ký kinh doanh khi cho thuê mặt bằng
Nếu bạn xác định hoạt động cho thuê mặt bằng của mình cần đăng ký kinh doanh, dưới đây là các bước thực hiện:
Bước 1: Xác định hình thức kinh doanh
Hộ kinh doanh cá thể: Phù hợp với cá nhân hoặc hộ gia đình cho thuê mặt bằng quy mô vừa và nhỏ.
Doanh nghiệp (Công ty TNHH, Công ty cổ phần): Phù hợp với hoạt động kinh doanh bất động sản quy mô lớn.
Hợp tác xã: Ít phổ biến, thường áp dụng cho các tổ chức lớn.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ đăng ký kinh doanh bao gồm:
Giấy đề nghị đăng ký kinh doanh (theo mẫu).
Bản sao công chứng CMND/CCCD hoặc hộ chiếu của người đăng ký.
Hợp đồng thuê mặt bằng (nếu cho thuê lại).
Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu mặt bằng (nếu bạn là chủ sở hữu).
Bước 3: Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ đăng ký doanh nghiệp tại Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Tài chính tỉnh/thành phố. Hoặc nộp trực tuyến qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.
Nộp hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh tại cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã từ ngày 1/7/2025 hoặc qua Cổng Dịch vụ công quốc gia.
Bước 4: Nhận kết quả
Thời gian xử lý: 3-5 ngày làm việc.
Sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, bạn cần thực hiện các nghĩa vụ thuế liên quan.
Lưu ý:
Kê khai và nộp thuế môn bài trong vòng 30 ngày kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận.
Đăng ký mã số thuế và phương pháp tính thuế (khấu trừ hoặc trực tiếp).
Nghĩa vụ thuế khi cho thuê mặt bằng
Dù có cần đăng ký kinh doanh hay không, bạn vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế khi cho thuê mặt bằng. Các loại thuế phổ biến bao gồm:
Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
Theo Nghị định 44/2023/NĐ-CP, mức thuế GTGT cho dịch vụ cho thuê mặt bằng là 8%, có thể thay đổi tùy theo quy định mới.
Nếu bạn áp dụng phương pháp khấu trừ, cần xuất hóa đơn GTGT.
Thuế môn bài
Mức thuế môn bài phụ thuộc vào hình thức kinh doanh:
Hộ kinh doanh cá thể: 300.000-1.000.000 VNĐ/năm.
Doanh nghiệp: 2.000.000-3.000.000 VNĐ/năm.
Thời hạn nộp: Trước ngày 30/1 hàng năm.
Thuế thu nhập cá nhân
Nếu bạn là cá nhân cho thuê mặt bằng không đăng ký kinh doanh, bạn cần nộp thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp khoán hoặc khấu trừ.
Doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải chịu thuế GTGT và thuế thu nhập cá nhân.
Cách kê khai thuế
Nộp trực tiếp tại Đội Thuế địa phương.
Sử dụng dịch vụ kế toán hoặc nộp qua cổng thông tin thuế điện tử (etax.gov.vn).
Lưu ý quan trọng khi cho thuê mặt bằng
Để tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo hoạt động cho thuê mặt bằng diễn ra suôn sẻ, bạn cần lưu ý:
Ký hợp đồng thuê rõ ràng: Hợp đồng cần được công chứng tại UBND hoặc phòng công chứng, nêu rõ các điều khoản về giá thuê, thời gian thuê, điều kiện bàn giao, và chi phí sửa chữa.
Xác minh quyền sở hữu: Đảm bảo bạn có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với mặt bằng.
Tránh vi phạm pháp luật: Không đăng ký kinh doanh khi bắt buộc hoặc không kê khai thuế có thể dẫn đến phạt hành chính. .
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê mặt bằng nhỏ lẻ có cần đăng ký kinh doanh không?
Không, nếu bạn cho thuê không thường xuyên, quy mô nhỏ (dưới 10 phòng hoặc không nhằm mục đích sinh lợi lâu dài), bạn không cần đăng ký kinh doanh nhưng vẫn phải kê khai thuế.
Làm thế nào để đăng ký kinh doanh cho thuê mặt bằng?
Bạn cần chuẩn bị hồ sơ, nộp tại Phòng Đăng ký kinh doanh hoặc qua cổng thông tin quốc gia, và chờ nhận giấy chứng nhận trong 3-5 ngày.
Có bị phạt nếu không đăng ký kinh doanh khi cho thuê mặt bằng?
Có, nếu bạn kinh doanh thường xuyên mà không đăng ký, bạn có thể bị phạt từ 5 – 100 triệu đồng tùy theo mức độ vi phạm.
Thuế GTGT cho dịch vụ cho thuê mặt bằng là bao nhiêu?
Mức thuế GTGT hiện tại là 8%. Tuy nhiên, bạn nên kiểm tra quy định mới nhất từ cơ quan thuế.
Việc cho thuê mặt bằng có cần đăng ký kinh doanh hay không phụ thuộc vào quy mô và tính chất hoạt động. Nếu bạn chỉ cho thuê nhỏ lẻ, không thường xuyên, bạn không cần đăng ký kinh doanh nhưng vẫn phải kê khai thuế. Ngược lại, nếu hoạt động cho thuê diễn ra thường xuyên hoặc quy mô lớn, bạn cần đăng ký kinh doanh dưới dạng hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp để tuân thủ pháp luật. Nếu bạn cần hỗ trợ thêm, hãy liên hệ với Civillaw để biết thêm chi tiết.
